以他人名义购房，风险不小。
读者咨询
王女士来电咨询：
王女士与李先生系朋友关系，2006年，李先生单位组织员工团购商品房。李先生不愿购买，而根据李先生单位规定，必须是其员工或员工直系亲属方可参与购房。为此，王女士便分别以李先生的名义与开发商和银行签订《商品房买卖合同》和《按揭抵押贷款合同》购买商品房一套。合同签订后，王女士支付了房屋首付款、维修基金和契税等各项费用。但发票中的交款人均显示是李先生。2008年，房屋交付，王女士入住至今。2009年，办理房屋所有权证书，所有权人为李先生，但因各种原因，至今仍未办理房屋所有权的过户手续。同时王女士一直在按期偿还银行贷款。
2010年3月9日，李先生向法院起诉，以将房屋借给王女士使用后，王女士拒不返还为由，请求法院判令王女士返还房屋。王女士来电称，自己是房屋的实际出资人，应是房屋的所有权人。而且在房地产公司的收款收据存根上和银行收贷收据存根上均留有“王女士交款”的字样。因此，王女士来电询问律师对此事的看法。
律师观点
本案涉及委托代理合同关系。
我国法律制度中的委托代理关系分为隐名代理行为和显名代理行为。
《合同法》第402条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人第三人的除外。据此，所谓隐名代理是指民事行为的当事人虽得到第三人的委托授权，但在与相对方交易时，没有披露委托人，而是以自己的名义与相对方发生民事法律关系的行为。
根据《合同法》第404条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，无论是隐名代理，还是显名代理，受托人从事民事法律行为的后果，均应由委托人承担，处理委托事务取得的财产，亦应当归委托人所有。
本案中，李先生购买房屋的行为是基于王女士的委托，其应当将处理委托事务取得的房屋转交给委托人王女士，房屋的所有权应属于王女士。
卖房后可以反悔吗？
读者咨询
赵某来电咨询：
2009年7月20日，赵某与朱某签订《房屋买卖协议》约定：赵某将其所有房屋卖给朱某。房屋价款为30万元，朱某在协议签订之日支付20万元，余款10万元在8月20日之前赵某交付房屋时支付。赵某在2009年9月20日之前，协助朱某办理房屋所有权的过户手续。协议签订后，朱某按约支付房价款，赵某亦将房屋交付与朱某。后赵某反悔，拒绝配合朱某办理房屋所有权的过户手续。且于2010年3月诉至法院，以房屋未办理过户手续为由要求法院解除《房屋买卖协议》，判令朱某归还房屋，并表示愿意退还房款本息。
律师解答
本案涉及房屋买卖合同的履行问题。
本案中，赵某与朱某签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。根据《合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。“依法成立的合同，受法律保护”的规定和第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，在朱某履行支付房价款的义务后，赵某亦应按照协议的约定为朱某办理房屋所有权的过户登记手续，赵某要求解除《房屋买卖协议》，并要求朱某返还房屋的诉讼请求不能成立，将被法院驳回。
此外，朱某可以根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，在本案中提起反诉或另案起诉，要求赵某继续履行合同，协助其办理房屋所有权的过户登记手续，并承担其他违约责任。
欠付工程款，可同时告业主单位和开发商
读者咨询
某建筑公司来电咨询：
2007年2月份，某医院与某开发公司签订《委托开发项目协议》，该医院的门诊楼由开发公司开发建设。2007年5月份，开发公司与建筑公司签订《建设工程施工合同》约定，由建筑公司施工建设门诊楼。合同签订后，建筑公司积极组织施工，工程于2009年10月份竣工。同年12月，医院对工程进行验收，建筑公司和医院对工程进行决算，决算金额为120万元。但开发公司却不按约定支付工程款，至今仍欠建筑公司工程款20余万元。建筑公司多次与开发公司交涉催要欠款，但开发公司均称医院未向其支付工程款，其无钱支付给建筑公司。
律师解答
本案涉及建设工程施工合同的履行问题。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。
实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。
据此，如发包人未足额向分包人支付工程价款，实际施工人可以以发包人和分包人为共同被告，要求发包人在其欠付工程价款范围内与分包人对其承担连带责任。
本案中，在医院未足额向开发公司支付工程款的情况下，建筑公司可以以医院和开发公司为共同被告要求其对欠付工程价款承担连带责任。
露台究竟属于谁？
读者咨询
马先生来电咨询：
马先生是某小区A单元26楼的业主，洪先生是该小区B单元27楼的业主。马先生的住房系顶楼，上为露台，洪先生家的房门直通马先生家上方的露台。后来，洪先生擅自在A单元的露台上搭建一间小房，在旁边种植花草树木，搭建鱼池，并在鱼池中设假山，装有水泵、供氧机不停运作。鱼池内假山流水和水泵、供氧机的马达轰鸣产生的噪音和露台上花草树木产生的枯枝败叶、飞虫、蚂蚁，严重影响了马先生的正常生活。马先生多次与洪先生交涉，但洪先生称其在购买住房时，开发商已将A单元的露台赠送给他，并向马先生出示《商品房买卖合同》。
律师解答
本案涉及建筑物相邻关系和建筑物区分所有权问题。
就相邻关系而言，根据《民法通则》第八十三条“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”和《物权法》第九十条“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质”的规定，洪先生使用露台的行为影响到马先生的日常生活和休息，马先生有权要求洪先生停止侵害。
同时，开发商将A单元的露台赠送给洪先生，是否就意味着洪先生取得露台的所有权，可以随意处分露台呢？此问题延伸出建筑物区分所有权的相关法律问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一项规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分应当认定为物权法第六章所称的共有部分。由此可知，建筑物的露台属于全体业主共同共有，开发商无权处分。本案中，开发商将露台赠送给洪先生的行为，侵犯了马先生及A单元其他业主的权利，在A单元全体业主不追认的情况下，开发商的赠与行为应属于无效。洪先生并未取得A单元露台的所有权，其使用A单元露台的行为亦侵害了马先生及A单元其他业主的共有权。马先生及其他业主有权要求洪先生停止侵害、恢复原状并赔偿损失。
综上，马先生既可依据建筑物的相邻关系要求洪先生停止侵害，亦可依据建筑物区分所有权的相关规定要求洪先生停止侵害、恢复原状并赔偿损失。两者比较而言，因建筑物区分所有权属于物权，具有排他性，马先生依据建筑物区分所有权主张权利更为有利。
【律师提醒】对于购房者而言，遇到买顶楼送露台这种“天上掉馅饼”的“好事”，一定要尽到审慎义务，千万不要为了这些“空中楼阁”多付钱。