【摘要】在房价疯涨的同时，各地土地拍卖中地王频出现象，也成了人们街头巷尾热议的话题，面对不断被刷新的土地拍卖价格，很多人都感到纳闷：房地产企业为什么如此疯狂地抢地？他们的钱难道真的花不完吗？他们不知道高地价的风险吗？
在房价疯涨的同时，各地土地拍卖中地王频出现象，也成了人们街头巷尾热议的话题，面对不断被刷新的土地拍卖价格，很多人都感到纳闷：房地产企业为什么如此疯狂地抢地？他们的钱难道真的花不完吗？他们不知道高地价的风险吗？
狂热楼市拉高地价
“你见过郑州有卖不出去的房子吗？”
7月16日，郑州某房地产公司负责人马先生在自己公司工地前查看二期项目进展情况。“郑州西区的楼盘卖不上价，一期600多套房子，均价5000元/平方米左右，春节后三个多月就卖完了，但我们拿的地也便宜，公司赚钱是肯定的。”马先生说。
在回答记者为什么郑州地价最近几年一直节节走高，一些企业在竞拍时疯狂举牌，拼命抬价时，马先生反问了记者一个问题：“你见过郑州有卖不出去的房子吗？”这句话还真把记者问住了。
仔细梳理，郑州曾经有过的问题楼盘大约只有十几年前的鑫子国际花园以及万辉置业的时代华庭，大宇置业和原思达旗下的金基不动产等寥寥几家，即使是上述出过问题的楼盘，也在后来都找到了接盘者。商业地产项目因各种原因成为烂尾楼的不在少数，但住宅项目套住开发商的却屈指可数，一些问题楼盘的问题，最后基本都解决了。
马先生认为，过去十年里，中国楼市开启了一个长期牛市的走势，只要你能拿到地，只要你能把房子盖好，几乎不存在卖不出去的问题。而房子是建在地上的，只要房地产市场一直向好，地价岂有不涨之理？在房地产市场火爆时，我们看到的就是几十家房地产企业争夺一块土地，地王频频被刷新的景象了。
“只要馒头能卖上价，面粉价格就不会便宜。房地产的繁荣成就土地牛市，如果有一天市场供大于求了，房子卖不出去了，土地的价格自然就下来了，二者是水涨船高、唇齿相依的关系。”马先生说，中国持续的城市化进程导致大量的农村人口持续拥入城市，城市房价在过去十多年里几乎一直处于供不应求的状态，房价岂有不涨之理？
土地是房企的“命根子”
巧妇难为无米之炊，对于房地产企业来说，土地就是房地产企业的“命根子”，虽然有高位拿地被“套牢”的风险，虽然有盖了房子却滞销的风险，但没有土地的房地产企业则是无源之水，无本之木。
郑州地产界资深人士郑先生以郑州中义置业有限公司为例，说明土地和房企的关系：郑州中义置业有限公司是一家来自浙江的房地产开发企业，成立于2003年，曾在郑东新区开发建设大型高档住宅小区“中义·阿卡迪亚”，总投资逾7亿元。
2006年中义置业还当选年度房企20强，但在2007年，中义置业宣布注销，退出房地产市场。此事还引起房地产界不小的震动，甚至有中义置业破产的说法。但时任中义置业总经理盛玉润则表示，中义置业之所以退出郑州市场，是因为项目做完了，退出是正常的市场行为。
另一名中义置业的员工则透露，中义退出河南市场，是因为没有拿到合适的土地。2006年-2007年两年，郑州土地价格涨得离谱，如果在这样的土地价格基础上开发高品质住宅，房价要突破1万元/平方米关口，而在2007年时，1万元/平方米的房价风险是非常大的，暂时退出是理智的选择。据悉，2007年中义置业解散时，老板和员工之间是友好分手的，员工拿到了比较丰厚的遣散费。
“绝大部分中小房地产公司都还属于‘项目公司’，有地才有饭吃，拿不到土地或者不敢拿地，只有散伙的份，散伙的房地产公司还有什么价值？”郑先生认为，在全国范围具有较高品牌效应的只有万科等少数企业，在河南全省范围内也只有建业等少数企业具有较高的品牌价值。
郑先生表示，房地产开发不像宇通生产客车：只要生产线开着，就一直有新产品下线，企业一直有商品卖。对于众多中小地产商来说，拼命抢地是在房地产市场玩下去的唯一机会，所以即使高价拿地，短期被套也在所不惜，大不了拉长开发周期，以时间换空间。
“饥饿疗法”推波助澜
除了市场本身的因素外，地方政府在土地投放中采取的“饥饿疗法”，也是导致地价节节升高的主要原因。众所周知，当土地投放方式改为拍卖后，公开竞争、价高者得就成了一个貌似公平的土地出让方式。
不过，这种貌似公平的拍卖方式，却暗藏操控玄机。由于地方政府是唯一的土地拥有者，任何房地产公司都需要从地方政府手里拿地，这样一来地方政府就可以通过控制土地投放量和投放速度，来让一个城市的土地一直处于“饥饿”状态，这样既保证了前期拿地的企业不因为土地降价而毁约或陷于被动，也保证了手里的土地能持续卖个好价钱，地价只涨不跌的神话才能一直保持。
2009年是郑州和全国范围内地王频出的一年，郑州市土地储备中心有关人士认为，2009年郑州市国土资源局共推出不到1000亩住宅用地，远远不能满足市场需求，这是造成土地价格高涨、地王频出的关键。
而郑州一位房地产公司负责人更是直言不讳地指出，房价高涨的源头就在土地资源紧缺。以郑州市房管局最近公布的销售记录来看，郑州月均销售商品房套数在6000-10000套，若以月均销售8000套计算，对应需要年供应土地5000亩以上，如果小于这个数字，房价必将会进一步上涨，反之如果多于这个数字，房价上涨将会受到抑制。
事实上，“饥饿疗法”是地方政府普遍采用的策略，以2009年为例，不独是郑州供应土地偏少，全国范围土地供应都偏少。而到了2009年下半年和2010年年初，饥渴的地产商开始疯狂抢地，如郑州在2009年12月9日一天内，同时出现５个地王；今年3月15日，北京一日产生三个地王，得主远豪置业、中信地产、世博宏业均有央企背景。可见，地王其实是被“饥饿疗法”被动逼出来的。
房企囤地“作茧自缚”
既然土地是房地产企业的命根子，那么尽量在土地价格较低时多囤些土地，就成为房地产企业的共识。囤地者中，除了一些有超强实力的企业在执行企业长期发展战略、主动囤地外，一些公司由于拟上市或者市场的要求，也必须尽量囤地。
建业2008年登陆香港联交所时，公开其土地储备数字：截至2008年3月底，该公司拥有480万平方米的楼面土地储备，足够未来三至四年发展需要。而在新加坡凯德置地于2006年和2007年两次入股该公司之后，他们一口气收购了十余块土地。
另一家在2007年赴美上市的河南地产公司鑫苑也在囤地方面毫不手软，2007年5月26日，这家公司的成都分公司斥资6.8亿元在成都拿下97亩土地。2007年8月6日，该公司以4.5亿元拿下郑州大学医学院对面一宗111亩的土地；当年7月25日，该公司斥资1.1亿元夺得了郑州市伏牛路附近一块土地，每亩价格达到４５０万元，成为郑州的新地王。一天之后的７月２６日，该公司苏州分公司经过激烈竞争，以11.2亿元竞得苏州市高新区一块住宅用地。短短十几天里“扔”出十几亿元“圈地”，出手可谓阔绰。
长城证券分析师马捷告诉记者，在美国以及中国香港的资本市场，土地储备被视为考察上市公司的第一要素，因为在成熟投资者的眼里，地产企业最值钱的东西就是土地储备，缺少或者没有土地储备的房地产公司都属垃圾公司范畴，知名地产公司广东恒大地产在去香港上市前，对外宣布其拥有土地储备4400万平方米！而其长期目标则是拥有6年以上的土地储备，储备面积不低于5000万平方米。
在上述几家囤地大户的背后，都有外资的背景，如恒大地产的战略投资者包括美林银行、淡马锡和德意志银行等，恒大大笔圈地背后，境外资本功不可没。而凯德置地、蓝山资本和EI中国等，也都是河南地产企业的战略投资者。
土地财政是罪魁祸首？
“土地财政”属于预算外收入，又叫第二财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。
在不少地方，卖地所得收入已超过日常财政收入，成为地方政府增速最快的财源。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。
以北京为例，统计数字显示2009年北京卖地合同收入高达932亿元，而当年北京除卖地以外的财政总收入不过2026.8亿元，卖地收入已经占到北京财政收入的接近一半。而在2010年前三个月，北京卖地总收入已经达到486亿元，超过了去年全年土地出让金的一半，增速之快令人咋舌。另一个房价飙升的城市杭州，2009年卖地总收入超过1200亿元，上海市卖地收入也达到675亿元。
如北京这种经济发达城市尚且如此依赖卖地收入，欠发达地区依赖土地财政更是必然选择。业内人士认为，在现行的房地产税费政策下，地方政府是土地增值最大的受益者，这种巨大的利益诱惑，必然大大刺激地方政府的卖地冲动。有了钱后的政府可以进一步进行城市基建方面投资，拉大城市框架，就有了更多的土地可以卖，从而形成所谓的“经营城市”的逻辑。