【摘要】今年年初，郑州市民马先生搬进位于北区的新家后，决定不再炒房。此前八年间，马先生“转战”郑州多个房产小区，先后购买5套房子，全部顺利转售。“虽说赚了些钱，但我不认为自己是个炒房客。”马先生坦言，在郑州，像他这样投资房产的散户不少，但都是“散兵游勇”。
今年年初，郑州市民马先生搬进位于北区的新家后，决定不再炒房。此前八年间，马先生“转战”郑州多个房产小区，先后购买5套房子，全部顺利转售。“虽说赚了些钱，但我不认为自己是个炒房客。”马先生坦言，在郑州，像他这样投资房产的散户不少，但都是“散兵游勇”。
连日来，记者走访多家房地产企业，探访“炒客”心理，倾听专家建言，获得一个最直观、最深切的感受，就是郑州房产一直处在“小炒时代”。
亲历：郑州“小炒”散户“金盆洗手”
马先生是郑州市一家大型企业职工，2001年辞职，当时住在南阳路一小区。
当年年底，马先生偶然听朋友说有个哥们儿去深圳发展，打算卖掉徐寨路附近的一套商品房。马先生正想换套大点的房子，改善一下居住环境。经过一番实地考察，最终马先生以每平方米2180元的价格买下此房。“后来我才知道，当初人家买房时每平方米1830元，这样一处理净赚将近4.4万元。”马先生感叹。
2003年年初，马先生相中北环以北一处大型社区的一套房子，觉得那里环境更好，物业服务到位，每平方米不到3000元的房价也能接受，并且可办理按揭手续。随后，马先生在小区门口和自家楼道贴出房屋转让小广告，并特意注明经过了装修。很快，一对年轻夫妻找上门来，说他们在省电视台工作，看上这房子的重要原因是距单位仅一步之遥，极为方便。一个急着买房，一个正想卖掉，双方没费多少周折，便以每平方米3050元的价格谈妥，签订了买卖协议。“除去装修费用，那个房子我赚了近10万元，更赚的是我等于免费住了一年大房子。”马先生说，现在回头看，那对小夫妻并没有吃亏，按眼下的价位，那套房卖到每平方米4500元以上绝对不成问题。
就这样，马先生用旧房换新房，先后在郑州北区和东区倒腾了5套房产，直到2009年年底，他卖掉留存手里的最后一套房，选定靠近规划中的2号地铁线旁边的一个多层和高层混居小区安家落户，决定不再投资房产，也不再炒楼花了。
“据我的感受和了解，郑州所谓的炒房群体，有点类似蚂蚁搬家，属于小打小闹，根本无法跟温州等地专业的炒房团相比。”马先生说，如他这样的散客虽然有“炒”的成分，但并不足以影响郑州房价，他们反而是利用这种可以预期的房产价位，做的是一种房产理财。
严管：房产中介涉嫌热炒遭“封杀”
如果说马先生踏入郑州“炒客”圈子属于一个意外，但自从2003年郑州房价开始一路飞涨，他的行为便带着自觉自愿的炒房味道了。采访中，业内人士认为，当年，郑州有些新楼盘在短期内每平方米均价竟上涨千元以上，毫无疑问，迅速增长的房价与投资者极大的热情是密不可分的。
这些投资者中，既有马先生这样的散户，更吸引了房产中介商。为获取丰厚利益，一些中介商加入炒房队伍，浑水摸大鱼。2006年，相关部门终于出手，采取高压态势严打房产中介炒房行为。
当年5月19日，郑州市房管局召开整顿和规范房地产中介市场秩序大会，向公众发布信息，称“以炒买炒卖经济适用房牟取利益的郑州恒升房地产营销策划有限公司、郑州茂源房地产营销策划有限公司，被郑州市房管局、郑州市工商局、郑州市物价局下令逐出郑州市场”。
2005年11月以来，郑州市经济适用房开始实行集中“摇号”公开销售，但因实施时间不长、备案还不完善等，市场上炒买炒卖的情况仍不时出现。郑州市房管局在清理整顿中发现，郑州恒升房地产营销策划有限公司、郑州茂源房地产营销策划有限公司在整顿市场秩序期间无视相关规定，高价炒买炒卖经济适用房。经市民举报、媒体曝光，有关部门经过查证，认为这两家中介机构严重违反了有关法律法规和政策，干扰了正常房地产中介市场秩序和房地产市场秩序，郑州市房管局做出撤销并收回以上两家公司备案证书的决定，并责成两家公司在10日内处置好公司债券、债务等相关事宜。同时，建议工商部门注销其营业执照。
事实上，恒升和茂源两家房产中介机构遭受“封杀”，只是当年郑州市整顿和规范中介市场的一部分。据了解，2005年至2006年间，郑州已有20多家房地产中介受到警告或彻底退出市场。从清退炒房中介的“铁腕”举措来看，打击中介高价炒房，显然就是当年整顿房地产中介市场秩序的重中之重。采访中，郑州一家房产营销策划公司负责人透露，在郑州房价猛涨的几年间，相当多的房产“黑中介”仅靠“一张桌子、一把椅子、一部电话”开展所谓的业务。从经营上，规范中介和“黑中介”存在很大区别，前者以收取买卖交易佣金为主要利润，而后者则主要以炒房攫取利润。
针对炒房，房管部门对中介机构是有明确要求的，即禁止中介参与销售不具备销售条件的楼盘，禁止中介组织VIP认购、认筹等违规销售活动，禁止中介在开发商公布房价的基础上加价销售，禁止中介公司代理不具备上市条件的楼盘或炒卖经济适用房。
动向：外地炒房客真的“兵临”郑州？
“最近，我有几个在外地当大老板的朋友常来郑州，主要目的就是看楼盘。相对北京、上海等一线城市，郑州的房价相对便宜不少，他们可能会在郑州买房。”采访中，在郑州一事业单位工作的白先生告诉记者，他不敢确认朋友之所以选择在郑州购房，是否掺杂了炒房因素，或许真实目的就是炒房。白先生说，他的朋友都有很强的经济实力，如果他们进入郑州楼市，首选会在郑东新区，“新区房价本来就已经很高，再炒的话会更高，对普通老百姓来说，想在新区买房安家就更遥不可及了。”白先生认为，朋友在郑州投资当然是好事，可是以炒房的方式进入郑州市场，心里总觉得不是滋味，“我是工薪阶层，最不希望看到房价飞涨”。
外地客商光临郑州，目标锁定房产市场，是否意味着这些炒房客正在或已经“兵临”郑州？对此，河南财经政法大学经济系副教授叶亚飞先生认为，投资房产的人应该被分为投资客与炒房客两种。在郑州，更多的是投资客，而像温州那样的炒房客（团）在郑州并不多。
而在河南省住宅产业商会秘书长赵进京看来，郑州的炒房群体大体在20%至25%左右，以有闲钱的散客居多。“不用担心外地炒房团，我认为郑州不是他们的炒房目的地。”赵进京分析，真正意义上的炒房是斥巨资买下整栋或者至少一层房产，然后在几个月内出手，职业炒房客是以获取丰厚利润为最终目的，他们看重的是一个区域或城市的房价涨幅率，“如果一个城市在一年内的房价涨幅超过50%，必定会吸引炒房客。比如海南规划国际旅游岛消息一公布，房价迅速升温，其中就有炒房团的‘功劳’，而一旦他们认为赚够了钱，就会离开这个地方，转而投资别的城市或项目，不会恋战。”赵进京说，反观郑州，房价虽然仍在上涨，但几年来平均涨幅稳定在30%以下，这样的房价涨幅空间并不足以刺激外地炒房团来郑州炒房，而炒房散户由于资金紧张、国家金融政策调整等原因，其“小炒”行为对郑州房价几乎构不成实质性影响。
“我觉得，用自有闲散资金进行房产投资，并不能简单地认定为炒房。”赵进京认为，许多行业不透明，导致人们不敢轻易涉足，比如古玩字画难辨真伪，黄金、期货专业性太强等，“但房子不一样，它是实实在在看得见的东西，更为重要的是，在中国人的消费观念里，房子就是自己的财产，这是散户愿意投资房产的重要动因。”赵进京说，从这个层面考虑，个人投资和职业炒房是两个不同的概念，前者是符合市场规律的经济行为，应给予理性对待。
思量：炒房子究竟炒的是什么？
“我可以负责任地说，90%的员工都炒过房。”说这话的是河南某置业公司的一名王姓中层干部。据王先生透露，一个楼盘在开盘之初，往往会向公众推出所谓的内部认购房源，事实上这只是开发商玩的一个营销噱头，是为正常销售时提高价格做的铺垫，真正户型好、结构合理、地段佳的“内部房”，一般都会被公司领导“截留”，并且价位较低。根据工作年限不同，普通员工也能以低于市场价格的钱拿到“内部房”，有的人手头宽裕，会预购两三套，然后择机以市场价对外兜售。
王先生坦承，从2004年郑州房价猛涨开始，他们公司相继在北区和东区开发了五六个中高档小区，这些小区里的不少房子在公司领导和员工名下，一旦找到合适机会，大家就会出手，“2008年下半年金融危机以后，许多人都不炒房了，怕栽进去。”王先生说，去年郑州楼市出现转暖迹象，公司一些人又瞄准了新开楼盘，“光我知道就有十几个人在北区一个高层住宅每人订了至少两套房，他们掏的均价是每平方米4800多元，几个月后再卖，肯定会赚一笔。”对国家出台的房贷新政，王先生不以为意：“上有政策，下有对策。前几天还有媒体爆料，说杭州、上海从未停止过第三套房贷款。为啥？商业银行要效益啊，怎么操作他们有办法。”
事实上，王先生所说的“开发商员工炒房”，呈现的是一个小群体，虽然规模不大，但比散户更具优势。对此，河南财经政法大学行政法系副教授张剑表示认可：“客观地说，郑州还没有形成规模的职业炒房团，要有也是松散结盟的个体炒房者。真正专业炒房子的人是不会到售楼部排队的，他们一般跟开发商都有关系，或者本身就是开发商当中的一员。”
赵进京认为，从市场经济规律来看，炒房的目的就是买了卖，炒房本身是无可非议的，炒房者承担了楼盘升值之前的风险，收益也是合理利润。最初人们炒房是无意识行为，当意识到这里面的利润相当可观时就变成了自觉行为。这很正常。只是当炒房比例大于真实需求时造成了假象，使房价虚高不利于社会稳定，从预防国家金融风险的角度看，炒房确实应该抑制。
炒房，究竟炒的是什么？“炒房不是单纯地炒房价。”叶亚飞认为，某种意义上说，炒房是一场由多方合谋的财富游戏。首先，炒房号，炒房者象征性地交点定金，但一直拖延不签订购房合同，同时等房子升值就转让房号，让真正购买的人去签购房合同，自己从中赚取差价；其次，邀请外地炒房团“实地考察”，真实目的是为楼盘造势；再次，开发商通过媒体的传播，专家的好评，以及政府主管领导的赞许，使楼盘综合形象大增。这种营销策略，其实就是一场精心策划的炒作。